Des possibilités illimitées pour le logement abordable
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En matière de logement abordable, la conscience sociale n’est pas incompatible avec le profit. Telle est l’une des principales conclusions de la table ronde sur le logement abordable et le marché canadien de l’habitation qui a clôturé la conférence Gouvernements, banque centrale et gestionnaires de fonds organisée par BMO en 2023.
Animée par John Uhren, directeur général, BMO Marchés des capitaux, la table ronde a porté sur les avantages financiers de fournir un logement aux populations les plus vulnérables du pays tout en protégeant l’environnement. Elle réunissait Jamie Cooper, gestionnaire de portefeuille, Dream Impact Fund, Vivian Chih, directrice nationale des comptes principaux, Institutions financières, Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), et Clio Straram, chef, Services bancaires aux autochtones à la Banque de Montréal.
John Uhren a mis la table en expliquant en quoi le logement abordable pouvait être une source de revenu et d’alpha pour les investisseurs. « Ce n’est pas une question de philanthropie, a-t-il affirmé. Ni nos actionnaires ni la collectivité n’ont les moyens d’accepter des rendements inférieurs à ceux du marché. »
BMO fait sa part pour encourager le logement abordable. En 2021, la banque s’est engagée à consacrer 12 milliards de dollars aux logements abordables et accessibles au Canada d’ici 2030. Cet engagement a été pris en collaboration avec la SCHL, dans le cadre de la participation de la banque au programme des obligations hypothécaires du Canada. Jusqu’à maintenant, 22 % de ces fonds (2,6 milliards de dollars) ont été utilisés pour financer des prêts hypothécaires abordables visant des logements dans des immeubles collectifs répondant à la définition de logement abordable de la SCHL.
Réunir les parties prenantes
Cette démarche consiste notamment à profiter des programmes gouvernementaux pour s’assurer que les capitaux financent des projets de logements abordables compatibles avec la lutte contre les changements climatiques. C’est la spécialité de la SCHL, comme l’a expliqué Vivian Chih, en précisant que l’organisme consent d’importants investissements dans le logement dans le cadre de la Stratégie nationale sur le logement, programme fédéral de 82 milliards de dollars sur 10 ans conçu pour donner accès à des logements abordables.
« Nous aidons certaines des personnes les plus vulnérables, des gens que vous côtoyez tous les jours – aînés et anciens combattants, personnes ayant un handicap physique ou développemental, individus aux prises avec des problèmes de santé mentale ou des dépendances, Autochtones, femmes et enfants fuyant la violence conjugale et sans-abri n’ayant souvent jamais eu un endroit sûr où se loger », a-t-elle ajouté.
Fin 2022, la SCHL avait affecté 31 milliards de dollars à la création d’environ 118 000 nouveaux logements (projets réalisés ou en gestation). De plus, la SCHL a affecté plus de 10 milliards de dollars au logement des femmes et des enfants.
La réussite de la SCHL dépend des partenariats qu’elle a noués avec des intervenants du secteur du logement partout au pays. De plus, l’organisme assure une forte présence communautaire en dépêchant des équipes de spécialistes du logement dans les communautés autochtones et les communautés hors réserve. Par ailleurs, la SCHL a mis sur pied des programmes très populaires visant à accroître l’offre de logements, comme l’assurance prêt hypothécaire Select qui protège les prêteurs contre le défaut de paiement des emprunteurs tout en veillant à ce que les nouveaux logements soient abordables, accessibles et écoénergétiques.
Des possibilités illimitées pour le logement abordable
Historiquement, le secteur privé canadien n’a pas tellement axé des efforts sur le logement abordable. Cependant, comme l’a souligné Jamie Cooper, cela est en train de changer en raison de l’ampleur des possibilités qui se profilent à l’horizon. Lancé en 2021 pour saisir ces possibilités, le fonds Dream Impact compte parmi les principaux propriétaires et promoteurs non gouvernementaux de logements abordables au pays, avec environ 2 600 logements.
« La présence de logements abordables dans un projet immobilier assure une source de revenu très stable, a-t-il souligné. Il s’agit d’un investissement à long terme, souvent consenti dans un actif neuf. Par l’entremise de la SCHL, le gouvernement peut offrir des prêts à des conditions très attrayantes qui réduisent le montant des capitaux à investir dans un projet. Nous pouvons ainsi tirer des capitaux investis le rendement supérieur à celui du marché qui est attendu d’une infrastructure. »
Jamie Cooper compare la situation actuelle du logement abordable à celle de l’énergie renouvelable il y a 15 ans, lorsque l’arrivée d’investisseurs stratégiques et d’autres participants a permis d’obtenir des rendements plus élevés en prenant moins de risques. « Nous entrevoyons la même évolution pour le logement abordable, a-t-il dit. Le secteur en est aux premiers stades. La Stratégie nationale sur le logement n’a été lancée qu’en 2015, de sorte que le marché commence à peine à comprendre le fonctionnement du système. L’ampleur des possibilités est littéralement gargantuesque. »
Jamie Cooper a précisé que ce développement ne se fera pas au détriment de l’efficacité énergétique, parce que des organismes comme la Banque de l’infrastructure du Canada et la SCHL insistent sur l’importance de la transition vers une économie à zéro émission nette de carbone. « Ainsi, vous avez accès à un financement plus intéressant et la taxe sur le carbone renforce la motivation d’accélérer la transition », a-t-il ajouté.
La voie vers la prospérité
En raison des dispositions de la Loi sur les Indiens, les membres des Premières Nations n’ont pas eu accès aux capitaux et au financement comme les autres Canadiens, puisque les banques et autres prêteurs ne peuvent prendre en garantie des immeubles et des actifs situés dans les réserves. « Autrement dit, les personnes vivant dans ces communautés ne pouvaient obtenir un prêt hypothécaire traditionnel d’une banque pour accéder à la propriété domiciliaire », a expliqué Clio Straram de BMO.
BMO tâche d’éliminer les barrières à la propriété domiciliaire dans les communautés autochtones depuis 1995, date où elle a créé le premier programme de prêts à l’habitation dans les réserves. Comme l’a mentionné Clio Straram, ce programme consent des prêts directs aux membres des Premières Nations pour acheter, construire ou rénover une habitation dans leur communauté, avec une garantie du gouvernement de leur Première Nation. Ce programme a remporté un franc succès depuis sa création il y a près de 30 ans.
La banque a aussi travaillé à abaisser d’autres obstacles, y compris le coût élevé de la construction dans des communautés éloignées, en accordant un financement direct aux Premières Nations pour construire des logements multiples. Elle a également aidé à pallier le manque d’infrastructures en finançant l’ouverture de routes et la mise en place de services publics avant la construction des maisons.
Quand on travaille avec les communautés autochtones, il est essentiel de nouer des relations de confiance au fil du temps et de comprendre leurs besoins et leur vision afin de formuler des solutions qui tiennent la route. « Il ne faut pas présumer que les besoins sont les mêmes dans toutes les communautés ou que les réalités d’un milieu urbain reflètent celles d’autres communautés », a insisté Clio Straram.
« Ayant réussi à acheter ma propre maison après avoir grandi dans un logement social, je sais par expérience à quel point il est important d’aider les gens à accéder à des habitations convenables, et surtout à la propriété domiciliaire, a-t-elle conclu. C’est ce qui me motive dans mon travail. »
Sur la photo (G-D) : John Uhren, directeur général, BMO Marchés des capitaux; Clio Straram, chef, Services bancaires aux autochtones à la Banque de Montréal; Jamie Cooper, gestionnaire de portefeuille, Dream Impact Fund; Vivian Chih, directrice nationale des comptes principaux, Institutions financières, Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).
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