Occasions d’accélérer la décarbonation des bâtiments

Bryan Flanagan :

Il y a de quoi être optimiste en ce qui concerne les projets que nous voyons. Cela dit, pour remettre les choses en contexte, nous investissons actuellement entre 80 et 100 milliards de dollars par année dans la rénovation d’immeubles. Tant dans le secteur commercial que dans le secteur résidentiel. Selon le dernier article que j’ai lu de Corporate Knights, par exemple, nous devons ajouter environ 75 milliards de dollars par année à ce chiffre pour atteindre nos objectifs climatiques. Nous constatons donc une évolution, mais nous n’avançons qu’à la moitié de la vitesse nécessaire pour atteindre nos objectifs climatiques.

Michael Torrance :

Bienvenue au balado « Sustainability Leaders ». Je m’appelle Michael Torrance et je suis chef de la durabilité à BMO. Dans cet épisode, nous nous entretiendrons avec des professionnels de la durabilité de premier plan issus du milieu universitaire, des affaires, de l’investissement et des ONG afin d’explorer l’incidence du domaine de la durabilité en évolution rapide sur les pratiques d’affaires en matière de placement à l’échelle mondiale et sur notre monde.

Avis :

Les opinions exprimées dans ce balado sont celles des participants et non celles de la Banque de Montréal, de ses sociétés affiliées ou de ses filiales.

George Sutherland :

Bonjour! Je m’appelle George Sutherland et je suis conseiller principal à BMO. Dans l’épisode d’aujourd’hui, qui est divisé en deux parties, nous parlerons des tendances et des possibilités liées à la réduction des émissions provenant de l’environnement bâti. Pour m’aider à analyser ce sujet, je suis accompagné de Bryan Flanagan, directeur général de l’Alliance pour la décarbonation des bâtiments (ADB), de Max Graham, chef de l’exploitation d’Avenue Living, et de James Burrow, directeur général, Finance durable à BMO. Merci à tous de vous joindre à moi aujourd’hui. Bryan, pour commencer, pouvez-vous donner à notre auditoire un aperçu de l’Alliance pour la décarbonation des bâtiments?

Bryan Flanagan :

Oui, merci, George, et merci de m’avoir invité à participer au balado. L’Alliance pour la décarbonation des bâtiments est un organisme sans but lucratif canadien. Notre objectif principal est de faire progresser la décarbonation des bâtiments au moyen d’un changement de système ou d’une approche de transformation du marché. Cette approche met vraiment l’accent sur la décarbonation de l’ensemble de l’économie, tout en reconnaissant que d’autres secteurs de notre économie doivent se décarboner en même temps que le secteur du bâtiment. Et cela change un peu la donne.

Notre approche principale met fortement l’accent sur l’abandon du paradigme de l’efficacité progressive, si vous voulez, au profit d’un nouveau paradigme d’élimination du carbone. Nous pensons que cela change un peu la donne en ce qui concerne la façon dont nous envisageons les rénovations et la façon dont nous allons de l’avant. Nous réunissons donc les parties prenantes de l’ensemble de l’écosystème du bâtiment pour nous aider à repérer les problèmes vraiment urgents et les points de pression à fort effet de levier dans le système qui peuvent débloquer ou catalyser le changement et accélérer l’adoption de solutions à faibles émissions de carbone.

George Sutherland :

Vous avez mentionné les rénovations énergétiques. Pouvez-vous décrire ce qui est unique au sujet des rénovations énergétiques majeures, ainsi que le taux actuel de rénovations énergétiques majeures et ce qu’il faut faire pour s’aligner sur les cibles fédérales?

Bryan Flanagan :

Oui, bien sûr. J’aimerais commencer par dire que nous avons tout cela bien en main, que tout va bien et que ce secteur mène la charge pour décarboner non seulement au Canada, mais dans le monde entier, mais ce n’est pas le cas. Pour mettre les choses en contexte, le secteur du bâtiment est responsable de 89 mégatonnes d’émissions, dont un peu plus de la moitié provient du secteur commercial. Et pour vous donner une idée, c’est environ deux fois plus ce qu’émet l’ensemble du réseau électrique au Canada, ou à peu près une quantité équivalente à toutes les émissions des véhicules routiers au Canada. C’est donc l’un des principaux piliers de nos émissions à l’échelle nationale. D’où proviennent ces émissions? Les bâtiments commerciaux consomment environ 750 pétajoules de gaz naturel, et au bout du compte, le secteur doit travailler très activement à éliminer cette combustion sur place du gaz naturel, qui est responsable de ce que nous appelons les émissions du champ d’application 1. Ce sont les émissions produites sur place.

C’est là que les rénovations majeures entrent en jeu. Pour ceux qui ne connaissent pas bien le concept, une rénovation majeure est un projet qui découle d’un examen très complet de tout l’équipement consommateur d’énergie et émetteur de GES, ainsi que de toutes les exigences futures en matière de renouvellement des immobilisations pour un bâtiment donné ou un portefeuille de bâtiments. Nos propres points de vue et observations à l’ADB, maintenant que nous sommes dans un paradigme changeant, un paradigme d’élimination, sont que ces rénovations doivent maintenant être axées sur l’élimination des émissions de carbone; à cette fin, nous devons travailler vraiment à la rénovation de l’équipement de combustion de combustibles fossiles, dans la mesure du possible, pour des technologies plus efficaces comme les thermopompes, tout en soutenant les techniques de gestion de la demande comme le stockage thermique, et en nous appuyant vraiment sur nos apprentissages en matière d’efficacité énergétique au cours des dernières décennies afin de réduire au minimum les répercussions sur le réseau électrique.

Ainsi, au-delà des économies sur les coûts d’exploitation sur la durée de vie, ces projets seraient également justifiés, dans l’idéal, par la politique future sur le carbone et les autres risques climatiques, par les propriétaires de bâtiments. Je crois que nous commençons vraiment à le voir, mais il s’agit d’un véritable changement d’orientation par rapport aux rénovations légères que nous avons connues dans le passé, où les gens se contentaient de changer des ampoules ou quelques moteurs.

George Sutherland :

Pour poursuivre sur ce sujet, où observez-vous le plus de mouvements dans le secteur du bâtiment à l’heure actuelle?

Bryan Flanagan :

Oui, il y a du mouvement, c’est certain. Il y a de quoi être optimiste en ce qui concerne les projets que nous voyons. Cela dit, pour remettre les choses en contexte, nous investissons actuellement entre 80 et 100 milliards de dollars par année dans la rénovation d’immeubles. Tant dans le secteur commercial que dans le secteur résidentiel. Selon le dernier article que j’ai lu de Corporate Knights, par exemple, nous devons ajouter environ 75 milliards de dollars par année à ce chiffre pour atteindre nos objectifs climatiques. Nous constatons donc une évolution, mais nous n’avançons qu’à la moitié de la vitesse nécessaire pour atteindre nos objectifs climatiques. Nous constatons que des campus universitaires partout au pays se lancent dans des programmes de rénovation majeure à zéro émission nette et dans des plans ambitieux à long terme qui sont alimentés par des visions stratégiques et par la possibilité de créer un véritable banc d’essai pour la recherche et les meilleures pratiques.

Par exemple, l’Université Concordia a mis en place un programme appelé PLAN/NET-ZÉRØ, qui fixe un objectif de carboneutralité pour 2040. Elle veut donc prendre 10 ans d’avance. Nous constatons un intérêt pour l’élaboration de feuilles de route de décarbonation dans le secteur des bureaux commerciaux, mais je crois que ce secteur fait toujours face à des vents contraires liés à la pandémie. Je pense que nous entendons encore parler de cette partie du sous-secteur dans le contexte des défis auxquels elle est encore confrontée plutôt que dans le contexte d’activités importantes. Mais je crois que beaucoup de personnes dans notre domaine attendent avec impatience que la filière des grands projets du secteur commercial démarre.

James Burrow :

Bryan, puis-je vous poser une question? Depuis quelques années, je réfléchis à l’espace et j’ai remarqué qu’il y avait presque cette tension – non pas une tension –, mais une dichotomie entre une rénovation superficielle et une rénovation majeure. Une rénovation superficielle était une mauvaise chose. C’est comme dire : « Vous installez de l’éclairage à DEL, et c’est à peu près tout, et cela générera certaines améliorations énergétiques marginales, mais probablement pas beaucoup de décarbonation ». D’un autre côté, il y a eu cette rénovation majeure qui était assez impressionnante parce qu’il a fallu que l’on extraie le plus de gaz naturel possible du bâtiment et que l’on apporte des améliorations assez invasives à l’enveloppe de celui-ci. Ce fut un projet de grande envergure qui a transformé le bâtiment.

C’est évidemment une bonne chose, mais ce n’est pas forcément très réalisable dans beaucoup de bâtiments. La question que je vous pose est donc la suivante : existe-t-il un monde où il y a presque un juste milieu entre les rénovations superficielles et les rénovations majeures, où l’on s’efforce vraiment d’éliminer le gaz naturel du bâtiment? Y a-t-il un juste milieu vers lequel le marché peut évoluer, ou devrions-nous vraiment nous concentrer sur ces projets à mesures multiples chaque fois qu’une occasion se présente?

Bryan Flanagan :

Oui. Eh bien, je crois vraiment qu’il y a là convergence de plusieurs éléments. Cette idée que nous sommes vraiment dans un paradigme différent nous oblige vraiment à changer et, dans votre manière de formuler votre question, vous avez vraiment résumé un grand nombre de problèmes. Le coût de la décarbonation est déjà très élevé, alors je crois qu’il est imprudent d’imposer un fardeau trop lourd sur l’atteinte des niveaux d’efficacité les plus élevés sans vraiment s’attaquer aux émissions de carbone. Je crois que nous devons adopter un état d’esprit dans lequel les émissions de carbone sont placées au premier plan du projet et où ce dernier est soutenu autant que possible par ce que nous appelons des technologies ou des approches de soutien qui, au bout du compte, réduisent les répercussions négatives de la décarbonation sur le réseau.

Nous suggérons donc de vraiment modérer les exigences du projet afin que les aspects de la décarbonation soient prioritaires. Bien entendu, des exigences de renouvellement des capitaux sont associées aux bâtiments. Elles doivent être prises en compte. Vous devez protéger la valeur de l’actif. Vous devez maintenir le bon fonctionnement des systèmes. Au bout du compte, nous devons extraire le gaz naturel à long terme. À court terme, il existe de nombreuses voies différentes pour y parvenir et des étapes intermédiaires pour y arriver. Cependant, d’ici 2050, nous ne devrions plus brûler de combustibles fossiles inaltérés, et cela doit être une priorité absolue.

George Sutherland :

James, selon vous, que signifient ces tendances et ces stratégies pour le financement de la rénovation de bâtiments?

James Burrow :

Je suppose que la réponse de Bryan contenait beaucoup d’éléments très utiles. Je dirais que le marché des moyennes entreprises a toujours été mal desservi en ce qui a trait au financement des rénovations. Ce que je veux dire par là, c’est que si vous êtes une très grande entreprise qui peut regrouper 10, 15 ou 20 projets, vous avez des options. Par le passé, vous pouviez vous adresser à la Banque de l’infrastructure du Canada et dire : « Accordez-moi 120 millions de dollars en financement. » Je sais que Max a de l’expérience dans ce domaine. Ou vous pouvez aussi dire : « Nous souhaitons émettre une obligation verte. Nous voulons tirer parti des marchés des capitaux d’emprunt pour réduire le coût de notre capital, et voici le panier de projets contre lesquels nous allons émettre cette obligation verte. » C’est le cas pour certaines grandes entités ou certains grands groupes de projets.

À l’autre extrémité, il y a les maisons résidentielles qui, comme Bryan l’a souligné, représentent environ la moitié des émissions liées aux immeubles au Canada. Il y a eu récemment des programmes gouvernementaux fantastiques qui ont été sursouscrits, ce qui est une bonne chose, pour décarboner les maisons résidentielles. Lorsqu’on entre dans cet espace intermédiaire, commercial et industriel, les bâtiments résidentiels de taille moyenne, le commerce de détail, l’industrie de construction légère, etc., il y a vraiment un écart entre les marchés des capitaux publics et privés en ce qui a trait à ce qui est fourni. Maintenant, une partie de ce que nous avons fait dans le cadre de notre partenariat avec la Banque de l’infrastructure du Canada pour les rénovations consiste à essayer de combler cet écart, mais il faut faire plus.

George Sutherland :

Nous avons beaucoup parlé de certaines des grandes tendances, mais Max, Avenue Living a un exemple concret de la mise en œuvre des types de rénovations dont nous avons parlé. Je me demande donc si vous pouvez nous parler de vos priorités à Avenue Living ainsi que des initiatives de rénovation que vous entreprenez.

Max Graham :

Oui, absolument, George. Pour nous, il y a vraiment trois niveaux de rénovation. Je vais commencer par le plus important et finirai par le moins important. Le premier exemple est celui de la rénovation la plus majeure qui soit, en partenariat avec BMO et la Banque de l’infrastructure du Canada. Nous réalisons un seul projet à Edmonton. Il s’agit d’un immeuble d’habitation de taille moyenne en béton qui comprend un peu d’espaces de commerce aux particuliers et aux entreprises; 179 unités. Il s’agit d’un projet complet de rénovation écoénergétique majeure. Il est donc unique en ce sens qu’il s’attaque à la fois à l’actif sous-jacent et aux émissions de carbone. Pour Sunrise, les réductions d’émissions ciblées se situent entre 60 % et 65 %. C’est ce que j’appelle être dans une fourchette élevée. Nous n’éliminons pas complètement le gaz, mais tous nos appartements sont chauffés par des thermopompes. Nous mettons en place un système solaire à panneaux externes vraiment génial, de sorte que tout l’extérieur du bâtiment sera composé de panneaux solaires actifs, et réaliserons une foule d’autres travaux. Nous sommes très enthousiastes à propos de ce projet, qui allie rénovations et améliorations.

Le deuxième est notre programme le plus vaste de rénovation écoénergétique d’infrastructure canadienne. Nous avons donc un engagement total d’environ 130 ou 140 millions de dollars à dépenser dans notre portefeuille canadien, ce qui représente plusieurs milliers d’unités. L’objectif de ce programme est de réduire de 40 % à 50 % l’empreinte de nos émissions dans ce panier de biens, je dirais. Les travaux de rénovation de base de la Banque de l’infrastructure sont vraiment axés sur les systèmes de base des bâtiments. Il ne s’agit donc pas d’un élément de rénovation important. Nous nous concentrons vraiment sur ce qui suit : quel est le système de chaudières? Quel est le système d’air d’appoint? Quel est l’état des fenêtres? Quel est l’état des enveloppes? Quel est l’état des toits? Il faut ensuite cibler ces émissions de base. Le troisième niveau, que j’appelle le travail tactique, est constitué d’une poignée de programmes hétéroclites dans notre portefeuille, en plus des deux autres que je qualifie de rénovations superficielles, ce qui est un bon parallèle. Or, en réalité, nous avons fait l’acquisition d’un portefeuille relativement récent à Edmonton.

À l’étape de la diligence raisonnable, nous nous sommes rendu compte que la consommation d’énergie et d’électricité était tout simplement anormale. Elle était 30 % supérieure à ce qu’elle aurait dû être. Dans ces quelques propriétés, qui ne sont pas très anciennes, nous mettons en œuvre un programme tactique de réduction de la consommation électrique, avec des capteurs, de l’éclairage, des améliorations et bien d’autres choses encore. Ce sont là nos trois grandes catégories de priorités en matière d’émissions.

George Sutherland :

D’après votre expérience, à quel moment du cycle de vie d’un bâtiment est-il approprié de faire ces types de rénovations?

Max Graham :

C’est un bon moment pour nous, et ce que nous avons vraiment mis en place ces dernières années, c’est l’examen de la fin de vie de certains systèmes. Par exemple, nous venons de conclure l’acquisition de cette propriété à Calgary. Il s’agit d’une construction des années 1960, avec des fenêtres d’origine qui ont atteint la fin de leur vie utile. Plutôt que de nous contenter de remplacer les fenêtres, nous devons nous demander ce que nous pouvons faire d’autre dans cette série de propriétés pour réduire nos émissions. Une chaudière, un système d’air d’appoint, des enveloppes ou des toits peuvent être en fin de vie, mais nous essayons habituellement, et c’est ce que nous avons fait ces dernières années, de prendre une seule décision liée à la fin de vie des éléments et d’y réfléchir davantage. C’est ainsi que nous avons constaté que nous prenions les meilleures décisions à la fois pour l’actif sous-jacent, mais aussi pour les résidents et le profil d’émissions.

James Burrow :

Max, permettez-moi de vous poser une question à ce sujet. La maturité de la structure de financement du bâtiment est-elle un facteur important dont vous tenez compte lorsque vous planifiez des rénovations? Ce que je veux dire par là, c’est que, parfois, ce serait une manière élégante de refinancer le coût des rénovations en les intégrant à un prêt hypothécaire commercial, mais, évidemment, vous ne voulez pas résilier ce prêt hypothécaire à mi-échéance. Si le prêt hypothécaire est actuellement à 2,5 % et que le résilier et le refinancer signifie passer à un taux de cinq à six virgule quelque chose pour cent, vous ne voudriez peut-être pas le faire. Est-ce une chose à laquelle vous réfléchissez ou est-ce un facteur secondaire par rapport au cycle de vie de l’équipement que vous venez de décrire?

Max Graham :

Je crois que vous avez tout à fait raison, James. Il est possible de structurer en fonction des émissions une opération de financement et les autres produits de la SCHL autour des institutions multilatérales de crédit pour les propriétés existantes. C’est justement pour cette raison que nous procédons à la vérification de l’efficacité énergétique d’une propriété existante du portefeuille ici, à Edmonton. Il s’agit d’une propriété de 45 ans, en très bon état. Or, le refinancement approche et nous la considérons en nous demandant : « Et si nous en faisions plus ici? Et si nous envisagions un repositionnement, si nous faisions un investissement,et si nous tirions parti de certains outils de financement en fin de compte? » Vous avez donc raison, j’intégrerais une opération de financement dans le cadre de cette décision liée à la fin de vie utile. Ce tout simplement l’un de ces moments où l’on se dit : « Attendons. Nous pourrions procéder de la manière normale et adopter une approche conventionnelle, procéder à un refinancement et passer à autre chose. Ou nous pouvons prendre un peu plus de temps, voir ce qui est disponible. Il y a peut-être des systèmes que nous pouvons examiner. Il y a peut-être un groupe de résidents qui a besoin d’un peu plus. Il y a peut-être d’autres sujets que nous pouvons aborder, une série de questions plutôt qu’une seule. »

Bryan Flanagan :

Si vous me permettez d’intervenir, ce que j’entends vraiment, et ce n’est pas dit explicitement, mais il faut avoir une série de guides et comprendre l’état des actifs sur le plan des exigences de renouvellement des immobilisations, de l’utilisation d’énergie et des profils de consommation. Il s’agit des activités continues de collecte de données qui sont requises. Il y a ensuite une stratégie globale pour If This Then That (IFTTT), afin que des mesures soient prises en fonction des occasions et des événements qui surviennent, conformément à une stratégie globale de décarbonation.

Max Graham :

Vous avez tout à fait raison. Nous avons eu le luxe de commander 60 vérifications de l’efficacité énergétique, et nous avons lancé des projets de rénovation de différentes ampleurs. Le secret consiste à imaginer autant de scénarios que possible et à atteindre un objectif le plus rapidement possible, car cela permet d’orienter toutes les actions ultérieures. Pensons à la façon de gérer les finances. Est-ce par l’intermédiaire d’institutions multilatérales de crédit? Voulons-nous également procéder à des rénovations? Voulons-nous en faire des rénovations énergétiques majeures? Y a-t-il d’autres choses dont nous pouvons tirer parti? Peut-être qu’il s’agit simplement de dire : « Cette propriété consomme beaucoup trop d’électricité. Que pouvons-nous faire sans trop dépenser pour réduire les coûts? » Mais plus vite vous atteindrez cet objectif, mieux ce sera pour la suite des choses.

James Burrow :

Lorsque nous parlons d’un guide qui tient compte de tous les facteurs, des opérations de financement, de la fin de vie utile ou de l’arrivée à maturité des équipements dans le bâtiment, mes questions pour vous deux sont les suivantes : À qui incombe-t-il de produire ces guides? Est-ce que chaque entreprise doit faire le sien?

Bryan Flanagan :

Des organisations comme la mienne peuvent vous aider à créer des modèles pour ce type de guide et à en préconiser l’utilisation. Au bout du compte, je crois que les grands propriétaires de portefeuilles doivent vraiment mettre en place des équipes multidisciplinaires pour que ces projets se concrétisent. Nous voyons beaucoup d’acteurs importants dans le domaine des services-conseils se lancer dans cette voie en positionnant réellement la décarbonation comme un processus à long terme plutôt que comme une approche ponctuelle de la rénovation de bâtiments. Je me souviens qu’il y a quelque temps, à l’époque où je travaillais sur des programmes d’efficacité énergétique, nous organisions des réunions improbables au sein des organisations entre le personnel technique d’une opération donnée, la direction et les cadres supérieurs de ces bâtiments. Ils n’avaient pas vraiment communiqué les critères financiers et les éléments qui orienteraient la priorité des investissements.

Les techniciens sont très au fait du rendement des bâtiments et de ce qu’ils souhaiteraient faire. Toutefois, ils manquent de conseils sur les priorités à établir ou sur ce qu’il est possible de faire. En fin de compte, les propriétaires de bâtiments doivent non seulement prendre l’entière responsabilité de reconnaître que ces démarches sont nécessaires, mais ils doivent aussi fournir l’aide nécessaire pour mettre en place un plan cohérent. De plus, je ne pense pas que ce soit une chose que l’on ne fasse qu’une seule fois. Je crois que les organisations qui s’en sortent vraiment bien aujourd’hui ont essayé et mené différentes approches pendant des années pour arriver au point où elles se sentent à l’aise avec leur stratégie. Et il est probable qu’elles soient encore en pleine évolution et qu’elles procèdent par essais et erreurs pour obtenir les résultats souhaités avec un investissement donné.

Max Graham :

Je dirais à ce sujet, afin de l’approfondir un peu à l’interne, que je mélange un peu les équipes et que c’est vraiment une approche interdisciplinaire. Il y a un groupe chargé de la gestion de l’énergie, de la gestion des actifs et quelques ingénieurs. Or, intégrer ces personnes au groupe de financement peut parfois être un défi. À l’externe, je pense qu’il y a beaucoup de place pour ces organisations qui catalysent les bases de données, qui recueillent des études de cas et qui sensibilisent aux rénovations et au chemin à suivre. Je crois que c’est vraiment important pour les propriétaires. Beaucoup de petits propriétaires n’ont pas de gestionnaire de l’énergie. Ils n’ont probablement pas d’ingénieur dans leur équipe. Ils n’ont peut-être même pas d’équipe de trésorerie ou de financement attitré.

Donc, plus le cycle d’apprentissage est court, plus nous avons de chances d’avoir des rénovations énergétiques majeures en dehors des grands acteurs qui font de la sensibilisation auprès des propriétaires pour qu’ils se disent : « Hé, ne nous contentons pas de remplacer la chaudière quand elle ne fonctionnera plus. Prenons le temps de réfléchir à ce que nous pouvons faire de plus ». Et, si vous vous retrouvez toujours au même endroit, tant pis. Néanmoins, c’est l’occasion de cristalliser une décision sur 30 ou 40 ans qui vous permettra de prendre des décisions en matière de réduction des émissions.

Bryan Flanagan :

J’aimerais vraiment répondre à la question sur la capacité, surtout en ce qui concerne les petits bâtiments. Vous tombez sur des bâtiments de 50 000 pieds carrés ou 100 000 pieds carrés, et la capacité d’investir le temps nécessaire pour apprendre toutes ces approches et la manière dont les choses évoluent, ou ce à quoi pourraient ressembler les passifs éventuels sur le plan des normes de rendement des bâtiments ou tous ces facteurs importants qui devraient entrer en ligne de compte dans une décision, est tout simplement inexistante. Beaucoup de gens travaillent dans l’urgence. Ils ont de l’équipement défectueux; ils doivent agir et prendre une décision. Il faut donc qu’ils disposent des bons renseignements au bon moment. Selon moi, de nombreuses organisations tentent de transmettre ces renseignements; la nôtre en est une.

George Sutherland :

Merci d’avoir écouté à la première partie de notre série en deux épisodes sur les rénovations commerciales. Écoutez notre prochain épisode pour la deuxième partie de notre discussion.

Michael Torrance :

Merci d’avoir écouté cet épisode du balado Sustainability Leaders. Ce balado est présenté par BMO. Vous trouverez notre émission sur Apple Podcasts, Spotify ou votre lecteur de balados préféré. Appuyez sur le bouton Suivre pour être avisé de la publication de nouveaux épisodes. Vos commentaires sont importants pour nous, alors n’hésitez pas à nous laisser une note, un avis et tout commentaire, ou à consulter le site leadersetdurabilite.bmo.com. Notre balado et nos ressources sont produits avec le soutien de l’équipe Marketing de BMO et de Puddle Creative. À la prochaine. Merci de nous avoir écoutés et bonne semaine.

Avis

Pour en savoir plus sur les divulgations de BMO, consultez le site https://marchesdescapitaux.bmo.com/fr/our-podcasts/disclaimer/.

James Burrow :

Si les organisations peuvent surpasser leurs concurrents en renouvelant leur portefeuille de manière très intelligente, dans 10 ou 15 ans, les opérateurs auront transformé leurs portefeuilles d’actifs de longue date énergivores en actifs hautement performants qui, espérons-le, bénéficieront d’une prime verte, d’une réduction des dépenses d’exploitation et d’une proposition de valeur améliorée pour les locataires.

Michael Torrance :

Bienvenue au balado « Sustainability Leaders ». Je m’appelle Michael Torrance et je suis chef de la durabilité à BMO. Dans cet épisode, nous nous entretiendrons avec d’éminents professionnels de la durabilité issus du milieu universitaire, du milieu des affaires, de l’investissement et des organisations non gouvernementales (ONG) afin d’explorer l’incidence de ce domaine en pleine évolution sur les placements à l’échelle mondiale, les pratiques d’affaires et notre monde.

Avis :

Les opinions exprimées dans ce balado sont celles des participants et non celles de la Banque de Montréal, de ses sociétés affiliées ou de ses filiales.

George Sutherland :

Bienvenue à la deuxième partie de notre série sur la rénovation de bâtiments commerciaux avec Bryan Flanagan, Max Graham et James Burrow. Max, pour poursuivre notre discussion précédente, compte tenu de ce que votre équipe de placement fait en matière de vérification de l’efficacité énergétique et de l’efficacité des équipements, voyez-vous une prime verte ou une décote brune pour les bâtiments selon leur rendement énergétique ou carbone?

Max Graham :

Vous savez quoi? Je crois qu’il y en a un peu aujourd’hui. Projetons-nous en 2030. Je suis certain que tous les participants à cet appel connaissent la voie de la taxe carbone et ce genre de choses. Néanmoins, je pense que l’écart entre les actifs performants et les actifs non performants va vraiment s’accentuer et que cela se reflétera dans les taux de capitalisation et ailleurs. À l’heure actuelle, nous avons essentiellement deux tranches du côté de l’investissement. La première est un actif stable, entretenu et potentiellement plus récent. La seconde concerne les bâtiments plus anciens, peut-être bien entretenus, mais avec des systèmes plus anciens. Nous effectuons une vérification de l’efficacité énergétique dans le cadre de la diligence raisonnable. Nous nous penchons sur le profil, les réductions d’émissions possibles, et nous en tenons compte dans nos décisions de placement. Je ne pense pas que ce soit aussi marqué aujourd’hui, mais dans à peine cinq ans, peut-être, vous nous verrez vraiment répartir les données fondamentales sous-jacentes, le taux de capitalisation, en fonction du profil énergétique, c’est certain.

James Burrow :

Max, ça m’intéresse vraiment beaucoup. Comme vous l’avez mentionné, vous effectuez des vérifications de l’efficacité énergétique dans le cadre de la diligence raisonnable. En passant, n’hésitez pas à refuser de répondre à cette question si elle entre trop dans les détails de la recette secrète d’Avenue Living. C’est intéressant, parce que si vous trouvez un bâtiment qui affiche un rendement énergétique inférieur à celui d’un autre bâtiment, il y a quelque chose qui cloche. J’imagine que vous pouvez voir cela de deux façons. Vous pourriez dire que c’est une occasion de créer de la valeur et d’améliorer le rendement de ce bâtiment en effectuant le travail que vous avez l’habitude d’accomplir. Vous pouvez en améliorer considérablement le rendement énergétique. Vous pouvez ainsi obtenir un rendement considérable sur ce bâtiment. Autrement, vous pourriez dire que quelque chose ne va pas avec ce bâtiment. Vous n’en aimez pas l’aspect. Vous laissez faire. Pouvez-vous nous en dire plus sur votre processus de réflexion et nous dire laquelle de ces voies vous pourriez emprunter?

Max Graham :

Oui, sans [inaudible 00:03:04]. Pour la première question, absolument. Les bâtiments plus anciens. Il y a, par exemple, des bâtiments incombustibles, des systèmes plus anciens pour lesquels la vérification de l’efficacité énergétique met en évidence certaines occasions. Tout à fait. S’ils sont bien situés, nous les considérons comme des possibilités de repositionnement et d’investissement. Nous sommes des propriétaires à long terme, donc les petits détails qui auront une incidence sur l’expérience des résidents sont importants. Par exemple, si vous changez les fenêtres et les chaudières, et effectuez des réparations, vous améliorez le bâtiment. Il est plus agréable, sent meilleur et est plus silencieux. C’est donc un grand avantage pour nos résidents et pour nous-mêmes.

Nous avons également eu des exemples d’approbation, en particulier dans nos grands marchés où nous avons beaucoup de produits. Parfois, la vérification de l’efficacité énergétique ne permet pas d’expliquer pourquoi le profil ou le profil énergétique n’est pas très bon. Dans certains cas, nous nous sommes dit qu’il ne s’agissait que d’une construction de 20 ans, mais qui consomme 30 % de gaz naturel de plus que notre groupe de référence. Nous n’avons pas un bon ensemble de mesures sur la conservation, alors, nous nous sommes demandé si nous étions prêts à l’accepter ou si nous devions simplement passer à autre chose.

Donc non, cela joue un rôle important. Nous sommes des investisseurs, alors, nous sommes généralement en faveur de la première option, espérons-le. Mais oui, il y en a eu qui ont simplement suivi. George, pour répondre à votre autre question, la prime verte et la décote brune ne sont pas très différentes de l’assurance lorsqu’il s’agit de secteurs à risque élevé. On le voit dans des endroits comme la Floride, en ce moment, dans une région où le risque de catastrophe est élevé. L’assurance coûte deux ou trois fois plus cher qu’ailleurs au pays. Cela a eu une incidence sur tout, des prix à tout le reste sur ce marché, en raison de ce risque sous-jacent. Je crois donc que la voie de la prime ou de la décote brune suivra une cadence semblable, c’est-à-dire qu’elle figurera simplement dans les données fondamentales des données financières, puis dans les résultats qui en découlent.

George Sutherland :

J’aimerais que chacun d’entre vous me donne son point de vue sur ce qui fonctionne bien et sur les obstacles qui restent à surmonter dans ce domaine.

Bryan Flanagan :

Oui. Dans le cadre de cette conversation, nous constatons un grand intérêt pour la recherche de produits spécifiquement adaptés au secteur. Nous voyons aussi que les grandes banques et les petites banques d’investissement locales sont beaucoup plus attentives et participent de manière active. Je crois également que nous voyons des groupes comme Efficacité énergétique Canada, Efficiency Capital ou SOFIAC et d’autres essayer différents modèles et vraiment tenter de tirer leur épingle du jeu dans des marchés qui, selon moi, son assez difficiles en ce moment. Il est donc très encourageant de voir ce genre d’intérêt et d’attention pour mobiliser davantage de capitaux dans la région.

Je pense que sur le plan des obstacles, nous ne parlons pas vraiment ici de questions technologiques. Nous n’avons pas à faire beaucoup de recherche et de développement pour trouver la technologie miracle qui nous aidera à décarboner nos activités. Il y a des dizaines d’approches et de systèmes que nous pouvons utiliser pour y parvenir. Je pense que le principal obstacle en ce moment est de donner des signaux politiques cohérents pour que le marché comprenne vraiment à quoi l’avenir va ressembler en ce qui concerne ses risques, ses investissements, et des signaux clairs sur l’orientation à prendre afin que les marchés puissent être dirigés dans la bonne direction. Lorsqu’il y a des discussions sur les normes de rendement des bâtiments et d’autres choses, cela stimule l’activité.

Je continue de penser que notre contexte réglementaire et politique actuel n’est tout simplement pas à la hauteur des investissements dont nous avons besoin et que le marché réagit. Certains acteurs y voient une occasion d’affaires et un avantage concurrentiel, et ils agissent. Toutefois, je pense que pour convaincre les retardataires, les petits propriétaires d’immeubles et les autres à se lancer, nous aurons besoin de beaucoup plus de clarté en ce qui concerne le contexte politique auquel nous faisons face.

James Burrow :

Je peux peut-être reprendre certains des points soulevés par Bryan. Je suis d’accord avec vous, Bryan, au sujet de l’innovation financière. C’est quelque chose que nous essayons de faire en citant SOFIAC, Efficiency Capital et d’autres fournisseurs. Je pense qu’ils font un excellent travail et qu’ils ont des offres vraiment fantastiques. L’innovation technologique, vous avez raison, la technologie est arrivée à maturité. Or, l’analyse de rentabilité de la technologie, bien que les technologies soient arrivées à maturité, est parfois plus nuancée, car le coût en capital initial de l’installation de certaines de ces technologies à faibles émissions de carbone, comme les thermopompes, est parfois un peu plus élevé que celui des fournaises. Il faut donc considérer les choses en fonction du coût total de possession. Et le simple fait de calculer le coût total de possession et de comparer ces deux scénarios dissuade de nombreux investisseurs de s’engager dans la voie de la décarbonation plutôt que dans celle du statu quo. Je dirais donc que c’est un obstacle.

Vous avez mentionné les politiques, et je crois que c’est lié aux politiques, Bryan, mais aussi aux coûts des services publics. Dans certains territoires, le gaz naturel demeure une forme d’énergie très bon marché pour le chauffage des bâtiments, et tant que les effets véritables sur l’environnement associés à l’utilisation du gaz naturel n’auront pas été pris en compte dans le prix par rapport à l’électricité, il sera très difficile pour les propriétaires de grands portefeuilles ou de bâtiments, ou pour tout bâtiment, de faire une analyse de rentabilité pour emprunter la voie de la réduction des émissions de carbone. J’espère donc que les politiques seront axées sur l’ajustement de cette situation.

Bryan Flanagan :

Il n’y a pas de désaccord à ce sujet. Tout d’abord, le coût est certainement un obstacle, mais les écarts de prix du parc immobilier à l’échelle du pays sont également très importants. Donc, pour ceux qui ont des propriétés dans tout le pays, les décisions sont différentes dans chaque territoire. Ce sont certainement des obstacles, mais je vous invite à poursuivre sur votre dernier point. Vous avez soulevé quelques bons points au début.

James Burrow :

Oui, absolument. En fait, je peux peut-être vous renvoyer la balle, Bryan. Pour moi, la sensibilisation est un élément important. Les entreprises ne sont pas toutes des Avenue Living qui ont effectué 60 vérifications de l’efficacité énergétique. Vous avez trois rénovations en cours. Pour chaque Avenue Living, il y aura une autre entreprise qui ne sait tout simplement pas ce qui doit être fait. Compte tenu du travail accompli par l’accélérateur de transition et par l’Alliance pour la décarbonation des bâtiments à l’échelle du Canada, quel est, selon vous, le niveau de sensibilisation dans le secteur en ce moment? Ça ressemble un peu à un obstacle.

Bryan Flanagan :

Oui. Je continuerais à dire que cette transition en est toujours au stade précoce. Si nous considérons le marché, la courbe de diffusion et le taux d’adoption de ces technologies, nous commençons à voir des signes prometteurs, comme les ventes de thermopompes qui dépassent les ventes de fournaises dans le secteur résidentiel. Le marché évolue, mais il évolue très...

James Burrow :

C’est passionnant. Désolé, je devais intervenir. Attendez, quoi?

Bryan Flanagan :

Oui, en 2022 et 2023, les ventes de thermopompes résidentielles ont dépassé les ventes de fournaises résidentielles. Deux années de suite, selon les dernières données de l’Institut canadien du chauffage, de la climatisation et de la réfrigération (ICCCR). Il y a donc des signes que cette transition est en cours. Nos propres recherches montrent que nous devrions tripler le rythme simplement pour rester sur une courbe de diffusion du marché qui nous permette d’atteindre notre cible. Autrement dit, nous avons encore un long chemin à parcourir. À ce stade de la transition du marché, cette question de sensibilisation est vraiment au cœur de nos préoccupations. Beaucoup d’acteurs du marché n’en sont pas conscients. Le secteur du bâtiment est très diversifié. Nous avons un énorme écosystème de fournisseurs, d’architectes et d’ingénieurs, et le portefeuille, le parc de bâtiments canadiens est un espace extrêmement diversifié. Il est donc très difficile de sensibiliser tous les propriétaires de bâtiments, tous les investisseurs, tous les entrepreneurs et tous les installateurs à cette question, mais cela fait partie du travail que nous accomplissons.

De plus, il y a encore beaucoup de mythes au sujet des technologies et, à ce stade-ci, les titulaires tiennent vraiment à s’assurer que le statu quo est maintenu le plus longtemps possible. Il y a beaucoup de choses qui se passent dans l’espace d’information et qui doivent être gérées. Beaucoup d’organisations avec lesquelles nous travaillons dans tout le pays s’efforcent de sensibiliser les régions. Bien entendu, à l’échelle nationale, notre organisation s’efforce de sensibiliser les gens en essayant de présenter les faits et d’adapter les discours en fonction des mythes encore propagés ou de la désinformation fondée sur de vieilles connaissances des technologies, par exemple.

Il faut également surveiller les coûts et voir où nous en sommes à l’échelle, afin de prendre le pouls de ce qui se passe et de ce à quoi ressemble vraiment l’environnement pour les décideurs à mesure que le temps passe et que nous atteignons une plus grande portée et une plus grande pénétration des technologies.

Max Graham :

Pour en revenir à quelques-unes, je crois que, ce qui fonctionne bien, c’est que le paysage financier est en fait plutôt bon. Je pense qu’avec ce qui se passe à BMO, entre cela, la Banque de l’infrastructure du Canada, les institutions multilatérales de crédit, les agrégateurs mentionnés précédemment, les options de financement n’ont probablement jamais été meilleures qu’elles ne le sont actuellement pour les rénovations énergétiques majeures, ce qui est formidable. Les obstacles, l’ajustement des perspectives sont importants. Beaucoup de petits propriétaires, beaucoup de propriétaires peu avertis ne vont tout simplement pas prendre de décisions en matière d’émissions.

Ensuite, Bryan, vous avez fait un commentaire important sur le contexte réglementaire. Même de petites choses comme l’énergie solaire dans le cadre de notre programme global de rénovation. La voie vers l’installation de panneaux solaires par territoire est très difficile entre vos propres systèmes de toiture et la transformation locale, les panneaux, les interconnexions et la capacité de distribution. En Alberta et en Saskatchewan, il s’agit d’un élément clé d’une rénovation énergétique majeure, car notre réseau n’est pas aussi vert que d’autres. Les petits obstacles sont nombreux... Ils sont rapportés aux services publics, qui font des efforts pour les surmonter. Nous constatons que les choses bougent davantage.

Le code de performance des bâtiments, à mon avis, constitue un défi. C’est formidable vu de loin, mais dans un contexte où nous avons un énorme déficit en matière de logement, le fait de multiplier les obstacles à ce type de logement n’aidera pas l’abordabilité et l’offre. C’est tout simplement impossible. Si l’on considère la Colombie-Britannique comme une pionnière, certaines de ces choses en sont un parfait exemple. Il s’agit donc d’essayer de trouver un équilibre entre ces objectifs concurrents tout en apportant de la clarté. Oui, le contexte réglementaire est difficile, mais je crois qu’il y a beaucoup d’occasions à saisir en ce moment, car le paysage financier fonctionne très bien, de notre point de vue. Or, même au cours des dernières années, la profondeur des opérations... j’ai vu plus de profondeur dans certains domaines que nous n’avions tout simplement pas vus en 2020 lorsque nous avons commencé à nous intéresser à ce genre de choses.

George Sutherland :

Selon chacun d’entre vous, quelle est la meilleure occasion pour les entreprises de créer de la valeur tout en réduisant les émissions?

Max Graham :

Pour nous, du point de vue du propriétaire, il s’agit d’adopter une vue d’ensemble de l’actif dont nous avons parlé un peu plus tôt. Il faut donc optimiser les ententes de financement, travailler avec les parties prenantes de la dette et des capitaux propres, considérer les décisions relatives à la fin de vie utile et aux actifs et, enfin, examiner ce que le résident ressent et les avantages qu’il en tire. C’est une partie importante du processus. Comme je l’ai mentionné à propos de ces travaux, il y a d’énormes avantages pour les résidents sur le plan des immeubles multifamiliaux. Partout où nous le pouvons, je suis optimiste à l’idée de les rassembler et d’obtenir, sans tomber dans le cliché, ces résultats synergiques, qui ont été vraiment... Chez Sunrise, par exemple, nous sommes très enthousiastes à l’idée d’un projet comme celui-ci, qui s’attaque à tellement d’éléments à la fois.

Bryan Flanagan :

Oui, je suis on ne peut plus d’accord. L’idée est qu’en faisant les choses correctement, en adoptant une approche prudente et en suivant une sorte de feuille de route d’investissement à long terme pour les bâtiments, nous obtiendrons des bâtiments de bien meilleure qualité. Nous n’avons pas beaucoup parlé de la résilience aux changements climatiques. Si nous en arrivons à chauffer avec des thermopompes, nous obtiendrons également de la climatisation. La climatisation sera essentielle dans de nombreux territoires à l’avenir. Il y a des feux de forêt en été, et l’on demande aux gens de fermer portes et fenêtres pour des raisons de qualité de l’air. L’idée d’avoir des bâtiments qui ont un système de refroidissement, dans la mesure où nous pouvons améliorer les enveloppes et rendre les bâtiments plus étanches, les rend plus silencieux et plus confortables. Nous pouvons espérer beaucoup de choses.

Je crois que c’est ce qui me rend vraiment optimiste. Si je me projette en 2050 et que j’imagine ce que les occupants de ces bâtiments ressentiront lorsque nous aurons terminé notre travail et que nous aurons atteint cet objectif, je pense que, dans l’ensemble, ces bâtiments seront des lieux de vie et de travail de bien meilleure qualité au bout du compte. Je crois également que, du point de vue des investisseurs, faire les bonnes choses et prendre les bonnes décisions de manière soigneusement planifiée, se traduira finalement par une plus grande valeur globale.

James Burrow :

Pour ma part, j’aimerais revenir sur un point que Max a mentionné, à savoir que le contexte du financement actuel est assez favorable aux rénovations, et j’espère que c’est le cas pour le secteur privé et sur le plan des incitatifs offerts, que ce soit sous forme de prêts à taux réduits, de subventions directes ou même de crédits d’impôt. Ce que cela signifie pour moi, c’est que les gestionnaires immobiliers et les exploitants de portefeuille avisés peuvent en fait battre leurs concurrents en développant la force organisationnelle nécessaire pour faire ce que Max décrivait, c’est-à-dire, mélanger les spécialistes du financement et du rendement des bâtiments de manière à pouvoir considérer l’ensemble de leur portefeuille et dire qu’il y a en fait beaucoup de soutien pour faire ce qu’ils devraient probablement faire de toute façon. Il va falloir remplacer ces fournaises. Il va falloir réfléchir aux fenêtres un jour, mais d’une manière beaucoup plus intelligente et à long terme, qui intègre tous les incitatifs et le soutien financiers offerts sur le marché aujourd’hui, et probablement jusqu’en 2030.

Donc, si les organisations peuvent surpasser leurs concurrents en étant vraiment intelligentes quant à la façon dont elles renouvellent leur portefeuille, dans 10 ou 15 ans – et Max, je m’attends à ce que ce soit l’espoir d’Avenue Living –, vous aurez transformé votre portefeuille ou les exploitants auront transformé leurs portefeuilles d’actifs de longue date énergivores en actifs très performants qui, espérons-le, bénéficieront d’une prime verte, d’une réduction des dépenses d’exploitation et d’une proposition de valeur améliorée pour les locataires. Je crois que si elles peuvent le faire intelligemment, elles peuvent le faire à un coût différentiel très faible. Il leur suffit de développer la mémoire musculaire, la force de l’organisation pour faire exactement ce dont Max parle, en réunissant ces différentes parties.

George Sutherland :

Merci beaucoup, Max, Bryan et James, de vous être joints à moi pour discuter des tendances et des occasions liées à la décarbonation des bâtiments.

Bryan Flanagan :

Ce fut un plaisir. Merci.

Max Graham :

Merci.

James Burrow :

Merci à tous.

Michael Torrance :

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